Duurzaam logistiek vastgoed: van ambitie naar realiteit

Duurzaamheid is niet langer een trend, maar een structurele evolutie binnen logistiek vastgoed.

Op papier oogt het veelbelovend: energieneutrale magazijnen, zonnepanelen, waterrecuperatie, slimme verlichting en andere groene technologieën maken steeds vaker deel uit van nieuwe projecten. In de praktijk wordt deze transitie echter vooral aangestuurd door projectontwikkelaars, investeerders en transport- en/of logistieke bedrijven die optreden als bouwheer van hun eigen logistiek vastgoed maar in veel minder mate door transport- en/of logistieke bedrijven die opslagruimte huren, tenzij hun eindklant daar expliciet op aandringt. En het is nu net die laatste groep die instaat voor het merendeel van de take-up aan logistiek vastgoed.

De logistieke sector wordt gedreven door drie kernprincipes: volume, snelheid en kostenefficiëntie. Voor operators en third-party logistics providers (3PL’s), die vaak werken met bijzonder kleine marges, is er weinig ruimte voor bijkomende investeringen in duurzaamheid. In veel gevallen haalt “goed genoeg” het nog steeds van “groen genoeg”.

Toch ondergaat de vastgoedmarkt een duidelijke transformatie. Institutionele beleggers, fondsen en family offices sturen steeds vaker aan op duurzame gebouwen. Niet uit louter idealisme, maar omwille van het lagere risicoprofiel en het betere waardebehoud op lange termijn. Groene gebouwen zijn doorgaans eenvoudiger te financieren, makkelijker te verkopen en aantrekkelijker voor langetermijnkapitaal.

Wie betaalt de verduurzaming?

Zoals bij vele transities wordt ook hier de meerkost doorheen de keten doorgerekend. Het product in het winkelrek, of het pakket aan de voordeur, wordt iets duurder, omdat het duurzamer werd opgeslagen, vervoerd of verpakt. Uiteindelijk komt de factuur, direct of indirect, terecht bij de consument.

Maar ook voor logistieke huurders heeft deze verschuiving een prijs. De duurzaamheidskost wordt immers doorgerekend in de huurprijs en net daar wringt het voor veel gebruikers. In een sector waar snelheid en prijs cruciaal zijn en waar klanten zelden extra betalen voor duurzaamheid, kunnen deze bijkomende kosten zwaar doorwegen. Vooral voor 3PL-spelers, actief in een hypercompetitieve markt, is het moeilijk om deze meerkost te verantwoorden.

Toch zijn er positieve signalen. Grote merken en e-commercebedrijven, die duurzaamheid expliciet integreren in hun merkverhaal, kiezen steeds vaker bewust voor duurzame logistieke oplossingen. Voor hen is een groen magazijn geen bijkomende last, maar een strategische troef die aansluit bij hun positionering. In dat geval wordt duurzaamheid een commercieel voordeel in plaats van een verplichte kost.

Een onomkeerbare beweging

De beweging richting duurzaam logistiek vastgoed is ingezet en er is geen weg terug.

• Beleggers eisen duurzame gebouwen.
• Ontwikkelaars bouwen ze.
• Consumenten worden zich stilaan bewust van de nood aan duurzame infrastructuur.

De grote uitdaging ligt vandaag in de vertaalslag naar de praktijk:

• Hoe krijgen we gebruikers mee zonder hun rendabiliteit aan te tasten?
• Hoe maken we duurzaamheid werkbaar in sectoren met bijzonder lage marges?
• En hoe creëren we een markt waarin elke schakel, van belegger tot consument, zijn rol en verantwoordelijkheid begrijpt én aanvaardt?

Duurzaam logistiek vastgoed is geen hype, maar een noodzakelijke evolutie. Alleen wordt die noodzaak vandaag nog onvoldoende gevoeld door de gemiddelde eindgebruiker, voor wie de extra kost blijft wegen op de marges. Zolang duurzaamheid niet erkend wordt als commercieel argument of merkinstrument, blijft het spanningsveld bestaan.

Maar de richting is duidelijk: duurzaamheid verschuift van optie naar vereiste. De vraag is niet langer óf we verduurzamen, maar hoe snel we iedereen mee krijgen.